Los alquileres están de actualidad . Según las últimas noticias, se pretende regular el precio de los alquileres mediante la aplicación de incentivos fiscales, a aquellos propietarios de viviendas que reduzcan el precio que cobran por el arrendamiento de sus inmuebles. En realidad, ya existe una reducción sobre el rendimiento obtenido por los contribuyentes que arriendan sus inmuebles, si el destino de este es servir de vivienda.
En el anterior entrada, se trató muy por encima la declaración de los alquileres. La intención de esa publicación era informar sobre las fechas de inicio y fin de esta campaña y la documentación necesaria para realizar de manera correcta la auto-liquidación del IRPF 2020.
Contenido del artículo
¿Cómo define la AEAT los ingresos procedentes de alquileres?
La Agencia Estatal de la Administración Tributaria define, como ingresos del capital inmobiliario, los ingresos procedentes del alquiler de bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos y que a su vez no se exploten en régimen de actividad económica por el obligado.
Es decir, son todos aquellos ingresos derivados de la cesión de derechos reales, de uso o disfrute, o de alquileres que sean resultado del arrendamiento de bienes inmuebles por parte del contribuyente.
Si no tengo alquilado ninguno de mis inmuebles ¿Por qué Hacienda me imputan ingresos de naturaleza inmobiliaria?
Hay que tener en cuenta que aquellos bienes de naturaleza inmobiliaria que no generen rentas o que no estén alquilados o cedidos a terceros, por parte del propietario o propietarios de los mismos, entran en el Régimen Especial Imputación de Rentas Inmobiliarias.
Las excepciones a este régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias, son la vivienda habitual y aquellos terrenos sin edificar o inmuebles que tengan la consideración de rústicos.
El Alquiler como «Actividad Económica»
Sobre esta cuestión y si puede considerarse como actividad económica la tenencia y arrendamiento de inmuebles por parte de un contribuyente, se ha escrito mucho.
Desde el punto de vista del Impuesto sobre la Renta de la Persona Física, el arrendamiento de un inmueble o inmuebles, solo puede ser considerado como actividad económica si, además de la cesión de uso del inmueble, por parte del la arrendadora se prestan servicios complementarios propios de la «industria hotelera», como pueden ser la limpieza de ropa y enseres del inmueble, prestación de servicios propios de la hostelería o reemplazo de menaje durante el alojamiento.
También puede considerarse actividad económica si para la ordenación de la actividad es necesario tener contratada una persona a jornada completa. Hay que señalar, que este supuesto es muy difícil de justificar, salvo que el patrimonio inmobiliario del contribuyente sea muy amplio, para lo cual existen mejores figuras para al gestión jurídicas para la gestión de ese patrimonio.
Declaración en el IRPF de los ingresos procedentes del alquiler
Hay que tener en cuenta que los ingresos procedentes del arrendamiento de los inmuebles, cuando existe más un propietario del inmueble, se asignan a cada uno de ellos en función de la proporción de la participación en la titularidad del bien inmueble.
Rendimientos íntegros de un alquiler
El rendimiento íntegro de un alquiler es la suma de todos los ingresos procedentes del alquiler o cesión de derechos sobre el inmueble o inmuebles. En el conjunto de estos ingresos no se debe incluir el IVA (o IGIC) en el caso de arrendamientos sujetos y no exentos a esta figura impositiva.
Se presume por parte de la AEAT que todos los ingresos que se deben recibir por el alquiler o la cesión de derechos reales, se han cobrado. En caso contrario debe aportarse prueba de que no se han recibido.
Rendimiento mínimo por grado de parentesco
Cuando se ceda un inmueble a un familiar, hasta tercer grado de parentesco, el cálculo del rendimiento atribuible nunca podrá ser inferior a:
- El 2% del valor catastral del inmueble
- El 1,1% del valor catastral del inmueble si este tiene carácter de urbano y ha sido objeto de revalorización catastral en los diez años anteriores
¿Qué gastos son deducibles en el alquiler?
Estos gastos serán deducibles mientras el inmueble esté alquilado. Es decir, si durante un ejercicio el inmueble no ha estado alquilado durante tres meses (91 días), solo podrá deducirse los gastos en proporción a los días del año en que el inmueble ha estado alquilado (366 días en 2020, menos 91 días, dividido entre los 366 días)
Estos gastos no pueden superar los ingresos íntegros. El exceso de estos gastos serán deducibles durante los cuatro años siguientes. Esta deducción se hará por estricto orden de ocurrencia.
Los gastos deducibles sobre el rendimiento íntegro del alquiler son:
Amortización
Son deducibles, tanto la amortización del bien inmueble como la amortización efectiva de los bienes afectos al mismo y cedidos junto al inmueble.
Amortización del bien inmueble
Este gasto se calcula como el 3% del mayor de los siguientes valores:
- Coste de adquisición. Este coste incluya además todos los gastos inherentes a la adquisición como son los gastos de notaria, Registro, IVA (en caso de no ser deducible), ITP, gastos de intermediarios en la operación de adquisición y los gastos de mejora o reparación de los bienes adquiridos. A estos gastos hay que excluir los relativos al valor del suelo.
- Valor catastral de la edificación. Es decir al valor catastral de la construcción se el debe eliminar el valor del suelo.
Existe un límite a la amortización deducible. Este límite es, tanto si se adquiere a título oneroso como lucrativo, el valor o coste de adquisición del inmueble, excluido el valor del suelo.
Amortización de los bienes y enseres cedidos junto al inmueble
A estos bienes y enseres se les aplicará la tabla de coeficientes de amortización simplificada. Hay que tener en cuenta que por lo general los bienes y enseres que se ceden junto al inmueble en régimen de arrendamiento son muebles, instalaciones o enseres y que estos atienden a un coeficiente de amortización del 10%.
Resto de gastos deducibles
Existen gastos que No son deducibles, como aquellos pagos realizados como consecuencia de siniestros o desperfectos acaecidos sobre los bienes inmuebles que disminuyan el valor del inmueble. Estos gastos se consideraran como una merma patrimonial.
Resto de gastos que si son deducibles, son aquellos necesarios para la obtención de los rendimientos, como son:
Intereses
Intereses y gastos derivados de la financiación necesaria para la obtención del inmueble y demás enseres incluido en el contrato de alquiler.
Gastos de gestión
Los gastos necesarios para la correcta gestión y la prestación del servicio. Estos gastos incluyen todos los gastos de conservación y mantenimiento de los inmuebles y enseres alquilados.
Hay que prestar especial atención a los gastos destinados a ampliaciones o mejoras, que deben ser recuperados mediante la amortización correspondiente.
Entre estos gastos están incluidos las tasas, tributos y recargos sobre los bienes inmuebles, los gastos de formalización de contratos y defensa jurídica, las pólizas de seguro que aseguren tanto el cobro de la renta como el inmueble y enseres alquilados, los suministros soportados por el arrendador.
Compensación de contratos de alquiler anteriores al 9 de mayo de 1985
Para determinar el rendimiento de los alquileres celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, que no tengan derecho a revisar la renta por parte del propietario, será deducible como compensación la cantidad que corresponda a la amortización.
En este caso la amortización es deducible dos veces, la primera como amortización y la segunda como compensación.
Deducibilidad de saldos de dudoso cobro
Los saldos de dudoso cobro son deducibles siempre que estén debidamente justificados. Esta justificación se entiende cuando al inquilino esté en situación de concurso o si hubieran transcurrido más de TRES meses desde la primera reclamación o gestión de cobro y el final del periodo fiscal (31 de Diciembre de 2020)
Si posteriormente se cobran las cantidades pendientes reclamadas, estos importes se imputaran en el periodo en que se cobren.
Cálculo del Rendimiento Neto Reducido
Lo primero que tenemos que calcular es el Rendimiento Neto:
Rendimiento Neto
El Rendimiento Neto, no es más que la deducción de todos aquellos gastos antes mencionados que cumplen las condiciones para su deducibilidad del Rendimiento Íntegro.
Reducciones sobre el Rendimiento Neto
A este Rendimiento Neto se le pueden aplicar las siguientes reducciones:
- Una reducción del 60% por el alquiler de aquellos inmuebles destinados a vivienda. Esta reducción puede aplicarse, incluso, cuando el arrendatario sea una persona jurídica si se puede justificar y comprobar que el destino de uso del inmueble es a vivienda de una o mas personas físicas, y estos a su vez declaran el ingreso en sus respectivas autoliquidaciones del IRPF.
- Reducción del 30% del rendimiento en aquellos que sean fruto o procedan de un periodo de generación superior a dos años o sean obtenidos de forma irregular en el tiempo (como puede ser el caso de traspaso de locales o indemnizaciones)
Existe un límite a esta última reducción del 30%, ya que no podrá superar los 300.000 €
De esta manera obtendremos el Rendimiento Neto Reducido.
- El Presupuesto de Tesorería
La información que aporta el presupuesto de tesorería es muy útil para el desarrollo de la actividad y la toma de decisiones. Además, permite interpretar la situación financiera de la empresa desde una visión más dinámica que la de un balance de situación. - Análisis y valoración de inmueblesEl valor o valores resultantes, son objetivos y ajustados al mercado, y a la situación económica actual, que sirven como base de partida para una posible negociación
