Durante la anterior crisis económica, que afectó de manera muy directa al sector de la construcción y al inmobiliario, el alquiler con opción a compra se convirtió en una medida de salvación para muchos promotores y propietarios privados y a su vez, en una fuente de conflictos por la falta de concreción en los contratos.
Actualmente es una figura, que bien definida y con las partes plenamente informadas, puede ser una buena solución a muchos de los problemas de empresas y particulares.
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¿Qué es el Alquiler con opción a compra?
Es una figura contractual que incluye dos hitos: el alquiler de un bien inmueble y la opción por parte del arrendatario de adquirir ese inmueble. Es decir, es un contrato «dual» o híbrido, ya que en el mismo acuerdo se establece por un lado el alquiler del inmueble y por otro, la venta del inmueble a un precio tasado fijo (o no), que refleja la opción.
Funcionamiento del contrato de alquiler con opción a compra
Su régimen de funcionamiento, de manera habitual es el siguiente:
- Un comprador acuerda con el vendedor la compra de un inmueble.
- Pero como acto previo, el comprador va a establecer un contrato de alquiler con la opción a compra con el vendedor durante un periodo.
Durante este periodo el comprador se compromete a efectuar la opción de compra a un precio tasado de antemano (o no).
Ambas partes deberán fijar todos los pactos en un acuerdo o contrato, que regirán las obligaciones, responsabilidades y derechos de cada una de las partes. Por lo general, este tipo de contrato se puede realizar ante un notario, si bien, no es necesario.
El periodo de alquiler
Mientras dure el periodo del contrato considerado como alquiler, en su defecto, se regirá por la Ley de arrendamientos urbanos. Entre estos acuerdos deberán figurar, como en cualquier contrato de alquiler:
- La descripción del bien inmueble. Incluyendo todos aquellos datos necesarios para identificar de forma inequívoca el bien, como pueden ser:
- Datos del registro del inmueble
- Referencia catastral
- Dirección exacta del inmueble
- Uso al que va a ser destinado
- Obligaciones de pago de cada uno de los intervinientes en distintas cuestiones:
- Pago de comunidad o derramas
- Pago de tasas e impuestos. Como pueden ser el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) o las Tasas de recogida de basuras, canon de saneamiento, etc.
- Pago de suministros. Estos suministros pueden ser la electricidad, agua, o gas.
- Periodo de carencia que otorga el arrendador, durante el cual no se devengan rentas a su favor por el alquiler. Se debe indicar que motiva este periodo de carencia. Puede ser debido a obras a efectuar o la obtención de licencias o costes de implantación (costes de traslado o mudanza) Mediante este concepto el arrendador decide facilitar al arrendatario estos trámites.
- Coste de obras y mantenimiento. Ambas partes deben establecer el régimen de autorizaciones para efectuar obras o reformas en las instalaciones, así como la distribución de los costes, de las actividades de conservación, de mantenimiento entre ambos.
- Índice de revalorización de la renta: Normalmente, se establece que la renta anual del arrendamiento se incremente en el IPC interanual, si bien se puede establecer otro índice o porcentaje o importe a incrementar distinto a este índice. Llegado este punto debemos definir si este incremento será parte del montante a descontar del precio final de la compra o, por el contrario, solo lo será en parte.
Conceptos Principales del contrato de alquiler con opción a compra
Existen unos conceptos principales, que ambas partes, arrendador-vendedor y arrendatario-comprador, en los que deben prestar especial atención a la hora establecer contrato de arrendamiento con opción a compra.
Los conceptos principales en este tipo de contratos son:
- Importe del arrendamiento: Precio que el inquilino va a abonar al arrendatario durante el plazo que se estime la opción a compra. Por lo general, la totalidad de los importes pagados por el arrendatario en concepto de alquiler hasta que se ejerce la opción de compra por parte de este, son descontados del precio final de venta. esto no tiene por que ser así, y puede que solo se descuente del precio final de venta un porcentaje de estos pagos, siendo considerado el resto un pago por servicio.
- Precio del inmueble: Este puede ser fijado en contrato, o establecido a posteriori, en un periodo intermedio o fecha concreta, según acuerdo entre las partes. Es el importe por el cual se ejercerá la transmisión del inmueble. Hay que prestar especial atención a los condicionantes y formas de establecer el precio.
- Plazo para ejercer la opción: El periodo que estableen ambas partes, arrendador-vendedor e inquilino-comprador para ejercer la opción de compra por parte de este último. Normalmente no suele ser superior a 5 años. Debido a la fluctuación de los precios, entre otras razones, en el sector inmobiliario, tampoco es muy lógico establecer periodos más amplios. Otra de las razones, puede ser que la Administración considere que lo que se ha realizado no es un contrato con opción a compra, si no un contrato de financiación, como si de un préstamo hipotecario entre particulares se tratara sin saberlo.
- Establecimiento de fianza, aval, prima o reserva: Pueden coexistir estos conceptos.
- Reserva de la opción a compra: Es decir, se puede establecer una reserva por la opción de compra. Este importe será la indemnización que pagará el vendedor al inquilino-comprador por no efectuar la venta comprometida del inmueble.
- Un aval o fianza por el alquiler
- Se puede establecer una prima, que depositará el inquilino – comprador, por la opción de compra que puede convertirse en indemnización a favor del arrendatario-vendedor, si llegado el plazo de la opción de compra esta no se ejecuta por parte del primero.
- Penalizaciones: Estas penalizaciones se pueden establecer a favor del arrendador-vendedor o del inquilino-comprador. Estas pueden ser indemnizaciones, como la pérdida de la fianza o de la prima si se ha establecido por parte del comprador-arrendatario, si no se realiza la opción de compra. También, se puede establecer en el contrato, la devolución de todo o parte de lo pagado como alquiler, más la prima y fianza al comprador-inquilino, si el vendedor-arrendador decide no facilitar la opción de compra llegado el vencimiento. También se pueden incluir penalizaciones por retrasos en el pago de cuotas y todas aquellas que se quieran contemplar en el acuerdo.
- Exclusividad de la opción de compra: Lo normal es que se de la opción de compra en exclusiva al comprador-arrendatario y este la registre convenientemente en el Registro de la Propiedad correspondiente.
- Tiempo y forma de la extinción de la opción de compra: En este tipo de acuerdos hay que definir bien el periodo durante el cual se puede efectuar la opción de compra o por el contrario, si es en una fecha concreta. También se puede definir los medios de comunicar del desistimiento por parte de las partes de efectuar la compraventa. Lo normal, es que concluido el periodo de alquiler sin que se efectúe la opción de compra el contrato se extinga, emplazando a las partes a realizar un nuevo contrato o a desistir de la relación entre ambos.
Pros y contras del contrato de alquiler con opción a compra
Como en todos las facetas de la vida, y en la figura que nos ocupa no iba a ser distinto. Los contratos de alquiler con opción a compra presentan ventajas e inconvenientes para las partes, teniendo en cuenta que es una figura compleja y no es sencilla de gestionar.
¿Qué ventajas tiene un alquiler con opción a compra?
Las ventajas del contrato de alquiler con opción a compra son para ambas partes:
Para el vendedor
Entre otras, las ventajas más significativas para el vendedor-arrendador, son:
- Desde el inicio, el vendedor, ingresa dinero mediante el alquiler y además no se «limita» la opción de poder vender el activo, si no ha fijado la exclusiva.
- Si se establece el pago de una prima por la opción de compra, y si es alta, existe mayor «seguridad» en caso de que la relación entre las partes no llegue a buen fin. Si además, se establece una fianza por el periodo del alquiler, esta seguridad es aún mayor.
- Los beneficios fiscales de los que se puede beneficiar, que durante el periodo de alquiler, actuando como arrendador. Esto, solo en el caso de que el objeto del contrato sea una vivienda cuyo destino sea la de ser la vivienda habitual del arrendatario.
Para el comprador
También existen ventajas para el comprador, siendo las más relevantes:
- Va adelantando pagos sobre la compra del inmueble, mientras disfruta de él y que derivarán en una reducción sobre el precio de compra.
- Amplia el periodo de búsqueda de la financiación necesaria para adquirir el inmueble. El comprador, durante el periodo de alquiler, puede obtener la financiación necesaria.
- Si se pacta la exclusividad sobre la opción de compra, se puede acceder a ella desde una mejor posición de negociación.
¿Qué inconvenientes existen?
Los inconvenientes de un contrato de alquiler con opción a compra se distribuyen a partes iguales:
Para el vendedor
Para el vendedor, los inconvenientes más importantes, son:
- El vendedor puede perder oportunidades de venta. Deberá sopesar si indemnizar al comprador le compensa efectuar la venta, siempre y cuando exista la posibilidad.
- Si lo que busca la parte vendedora es hacer líquido el inmueble de forma inmediata, esta figura no es la mejor opción
- La fluctuación del mercado inmobiliario puede hacer perder dinero al vendedor, si suben mucho los precios, y el precio se ha fijado de antemano, sin posibilidad de revisión o revalorización.
Para el comprador
El comprador también puede sufrir una serie de desventajas, entre las cuales se encuentran la siguientes:
- Si bajan los precios en el mercado inmobiliario, y se ha fijado un precio fijo sobre el inmueble, pagará más por el inmueble que lo que establece el mercado en ese momento.
- Ho hay que olvidar, que en un principio, la carga fiscal y salvo pacto en contrario, recae sobre la parte compradora.
- En caso de no hacer efectiva la opción de compra, puede perder toda o parte de la prima, si así se ha establecido en el contrato.
