Debido a la crisis que estamos inmersos, pueden surgir múltiples oportunidades de inversión en el sector inmobiliario. Podemos invertir en infinidad de inmuebles, tanto de locales comerciales, naves industriales y viviendas. Por este motivo, en la publicación de esta semana vamos a definir algunos de los factores que influyen en la valoración de un inmueble. También veremos cómo realizar el análisis de sus características. Para ello os explicaré “mi método”, que no es otro que una composición de tres técnicas, que emanan del estudio y de mi experiencia.
Estos “consejos” o técnicas de evaluación, se pueden aplicar tanto para adquisición, venta o alquiler de inmuebles. Es decir, su utilización se puede adaptar a la finalidad y a los requerimientos y necesidades de cada operación.
Es obligatorio mencionar, que el valor resultante de estas técnicas no es, ni parecido al que cada Comunidad Autónoma asigna a cada inmueble para práctica de la autoliquidación de las figuras impositivas Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o Actos Jurídicos Documentados (ITP o AJD)
Tampoco es un valor asimilable al de una tasación realizada por un profesional.
El valor o valores resultantes, son objetivos, ajustados al mercado, y a la situación económica actual. Este valor sirve como base de partida para una posible negociación.
Contenido del artículo
Características de un inmueble
Las características de los inmuebles que se deben valorar son múltiples y estas serán:
- Las propias del Inmueble,
- Las relativas a su ubicación y
- Las derivadas de su utilidad.
El primer paso, a la hora de alquilar o comprar un inmuebles, es definir las características que necesitamos o que buscamos en un inmueble. Para ello tenemos que tener muy en cuenta el destino o finalidad del mismo. Es decir, si lo queremos como una inversión destinada al alquiler o para explotarlo directamente.
De la misma manera, si nos encontramos en la situación opuesta; queremos vender un inmueble, debemos establecer nuestro precio objetivo de venta, teniendo en cuenta las características del inmueble.
Como se ha mencionado antes, las características a valorar son:
Relativas a la utilidad o destino del inmueble
Estas características, son específicas del fin al cual se va a dedicar el inmueble. Son las características que buscamos en el inmueble. Es decir, el la definición de los aspectos que debe cumplir el inmueble que buscamos.
En el caso de que nuestra decisión sea la venta del inmueble, se trata de realizar un análisis de las características con las que cuenta el inmueble, y realizar una comparación con inmuebles de similares características.
Características propias del inmueble
Estas vienen definidas por el propio inmueble y el estado en que se encuentra.
Su estado de conservación general (pintura, ventanas o huecos existentes, accesos al inmueble) fachada exterior, la existencia o no de instalaciones eléctricas, fontanería y el estado de conservación de estas instalaciones básicas.
También hay que valorar la existencia de deudas de titularidad real, como puede ser el IBI o si hubiera, deudas con la comunidad de propietarios donde se encuentra incluido el inmueble. Siempre es aconsejable solicitar una nota al Registro de la Propiedad, por si hubiera cargas o anotaciones preventivas.
Año de construcción del inmueble
La edad de la edificación y el tipo de construcción, así como los materiales utilizados, son aspectos fundamentales.
La edad, es un factor fundamental a la hora de establecer posibles gastos que puedan derivar de actuaciones de rehabilitación y/o conservación. De la edad podemos obtener otra información, como los materiales utilizados en la época de construcción y su durabilidad o calidad. Hay que prestar especial atención a la existencia del correspondiente certificado de eficiencia energética.
Para conocer el año de construcción de un inmueble, se puede consultar a través de la Sede Virtual del Catastro. En esta plataforma de la administración, conociendo la referencia catastral, además se puede obtener los metros cuadrados del inmueble. Sin embargo, el valor catastral es un dato protegido y por tanto, sólo será facilitado al propietario o su representante ante este órgano de la administración.
Todos estas características deben ser valoradas y evaluadas en términos económicos, con la vista puesta en el destino de uso del inmueble.
La antigüedad de la construcción o del inmueble nos facilita mucha información, desde los materiales que pudieron ser utilizados para su construcción o el código técnico de edificación bajo el que se edificaron.
A más antigüedad, en principio, indica un mayor gastos en mantenimiento, pero no tienen porque ser así, ya que pueden haberse realizado las actualizaciones necesarias con anterioridad.
Precio del inmueble
El precio es otra característica a la que tendremos que prestar especial atención, como veremos posteriormente.
Recomendaciones
Es recomendable no fiarse de fotografías o informaciones facilitadas de manera telefónica o mediante correo electrónico. Visitar el inmueble y comprobar de primera mano el estado del inmueble así como de las zonas y servicios comunes y su estado y condiciones de uso y mantenimiento. Tener conocimientos de construcción o visitar los inmuebles acompañado de alguien con estos conocimientos si no se tienen, es muy recomendable.
Hay casos en que se ofrece la opción de adquirir un inmueble ya en régimen de alquiler. En este caso, además del estudio sobre el inmueble, es aconsejable también realizar una breve investigación sobre el inquilino o arrendatario del inmueble.
Características relativas a la ubicación del inmueble
Se pueden incluir dentro del grupo anterior, pero por experiencia, sé que estas características, dependiendo del fin a la que se destine el inmueble, son cualidades muy importantes y por ese motivo, se les debe dedicar una especial atención.
La ubicación del inmueble define los accesos y las vías de acceso, la visibilidad del inmueble, la cercanía a servicios públicos, son aspectos a tener en cuenta.
Existen aplicaciones online que pueden ayudar a ubicar varios inmuebles dentro de una misma zona y de esta manera hacer un esquema de pros y contras de cada uno de los inmuebles.
Técnica 1: Análisis y valoración de las características del inmueble
Análisis de las características en el caso de la adquisición o alquiler del inmueble:
Una vez definidas las características que buscamos en un inmueble, podemos plasmarlas en una tabla de doble entrada y asignar a cada una una puntuación o ponderación en función de la importancia que consideremos tienen en base a nuestras necesidades, contra una relación de inmuebles que tengamos y cumplen, algunos o todos, esos criterios o necesidades en mayor o menor grado.
Análisis de las características en el caso de venta del inmueble:
En el caso de la venta del inmueble, el análisis se hace respecto de nuestro inmueble en venta contra el resto de competidores de similares características, ubicados en la misma zona geográfica.
En este caso, la tabla reflejará las características, como un listado de factores a favor y en contra de nuestro inmueble, comparado con el resto de inmuebles.
Técnica 2: Precio Medio del Metro Cuadrado
El precio y el sesgo de valoración de un inmueble
A la hora de fijar un precio de venta o alquiler por un propietario, siempre existe un sesgo en la valoración. Normalmente ese sesgo se debe a una valoración, que nada tiene que ver con el mercado, por parte del propietario.
Todos pensamos que lo “nuestro” es mejor y tiene un mayor valor. Incluso añadimos al precio el posible cariño o estima que tenemos a nuestras cosas y nos olvidamos de un principio básico y no es otro, que las cosas valen lo que el mercado está dispuesto a pagar. En este precio que fija el mercado no existen valoraciones condicionadas por sentimentalismos.
Además, culturalmente, tenemos costumbre de negociar el precio. Es decir, tenemos arraigado como estereotipo, que debemos hacer un último intento por rebajar el precio. Por este motivo, los precios siempre se incrementan, sabiendo que este precio no va a ser el último.
Precio Medio del Metro Cuadrado
Una forma de valorar si los precios están ajustados al mercado, teniendo en cuenta que el sesgo existe en todos los casos, es calcular el precio medio por metro cuadrado. Para realizar este cálculo sólo tendremos que dividir el precio (alquiler o venta) entre los metros cuadrados de cada uno de los inmuebles.
En función de la dispersión del precio por metro cuadrado por cada uno de los inmuebles con similares características respecto de la media, podemos identificar qué inmuebles están sobrevalorados.
Es importante a la hora de hacer este análisis, evaluar inmuebles de similares características y para una misma utilidad o destino.
Al igual que existe un sesgo de valoración por parte de la oferta, del mismo modo, este sesgo puede aparecer por parte de la demanda.
Además, cuando se trata de locales comerciales, existe un factor a tener en cuenta y que está comprobado, y no es otro que el valor de los locales en referencia a los metros cuadrados disponibles, es distinto dependiendo del tamaño.
Los locales más pequeños tienen un precio medio por metro cuadrado mayor a los locales de mayor tamaño. Esto muchas veces es debido a la existencia de requisitos legales, en el caso de adecuación de espacios para locales que se clasifiquen como de “libre concurrencia”. Este es un factor que dependerá de la normativa de cada Comunidad Autónoma o municipal.
Siguiendo estos pasos de las dos técnicas, obtendremos una tabla que relaciona todos los inmuebles, donde se valoran sus características, precio y relación con el precio medio por metro cuadrado.
Técnica 3: La rentabilidad de un inmueble en régimen de alquiler. Actualización de rentas.
Otro factor, el más importante en mi humilde opinión, que se debe evaluar a la hora de invertir en un inmueble, es la obtención de la rentabilidad.
La rentabilidad del inmueble viene determinada por el retorno o flujo de caja que el alquiler del inmueble genera. El flujo de caja lo podemos determinar, como la suma de ingresos, menos los gastos que este alquiler nos ocasione.
La diferencia entre ingresos y gastos actualizados, nos dará el flujo de caja actualizado (sin contar el efecto impositivo)
El ingreso lo podemos estimar con un simple cálculo; multiplicando el precio medio de alquiler por metro cuadrado por los metros cuadrados del inmueble. Este importe, deberá ser corregido a la baja, debido al sesgo que el precio medio por metro cuadrado ya incluye. Mi experiencia me dice que la corrección está entre un 10% y un 25%.
Además, nada te asegura que el precio establecido se mantenga constante, sobre todo en un escenario con tanta incertidumbre como en el que estamos inmersos. Por este motivo es aconsejable ponerse en un escenario más pesimista.
Existen dos tipos de gastos inherentes a la inversión de inmuebles para su puesta en régimen de alquiler:
- Los gastos de adquisición, como son los gastos de notario e impuestos y tasas, y cualquier otro gasto de adecuación del inmueble destinado a la mejora de utilidad y por tanto del inmueble.
- Los gastos recurrentes, que son más fáciles de estimar y normalmente se resumen en los siguientes: Seguros, IBI, reparaciones y conservación del inmueble, gastos de comunidad, amortización, intereses de la financiación utilizada para su adquisición y la devolución del capital, tanto de la posición financiada como del importe aportado por el adquirente.
Debemos definir el periodo de tiempo durante el cual vamos analizar la rentabilidad de la inversión. Un periodo de cálculo habituales establecido para la cancelación de la hipoteca o devolución del préstamo. De esta manera tendremos una visión más realista del retorno que nos puede facilitar la inversión en un inmueble destinado al alquiler.
De la diferencia de los ingresos, menos los gastos de adquisición y los recurrentes, podemos obtener un flujo de caja, para un primer año, en el que se incluyan los gastos de adquisición. Realizaremos un segundo cálculo para obtener el flujo de caja para el resto de años.
Como es lógico no hay que imaginar que el inmueble está alquilado de manera permanente durante todo el periodo de cálculo. Para establecer esta posibilidad, podemos definir tres escenarios.
Podemos realizar tres cálculos para los ingresos, mientras que los gastos permanecen invariables:
- 100% (la optimista)
- 80 % (la realista)
- 60 % (la pesimista)
Deberemos actualizar esta renta anual estimada, mediante los cálculos de los flujos de caja, mediante el cálculo financiero, suponiendo un periodo de tiempo establecido de antemano.
Una vez obtenido el importe de capitalizar la renta al momento actual, sólo nos queda calcular la rentabilidad de la inversión.
Conclusión
La inversión en activos inmobiliarios, como toda inversión tiene sus riesgos y por tanto, se hace necesario un análisis pormenorizado de estos riesgos para detectarlos y minimizarlos.
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