Cuando un inmueble pertenece a más de una persona, y sus propietarios quieren arrendarlo, una de las herramientas que el ordenamiento pone a su disposición es la Comunidad de Bienes.
La constitución de una Comunidad de Bienes es la forma más económica, fácil de gestionar y transparente para todos los partícipes.
Contenido del artículo
¿Qué es una Comunidad de Bienes?
Una Comunidad de Bienes es un acuerdo privado entre dos o más personas, mediante el cual acuerdan poner en común uno más elementos de carácter patrimonial, con el fin de explotar, mantener u obtener rendimiento económico a estos bienes. Esta figura jurídica tiene un carácter civil, si bien en ocasiones se utiliza para el desarrollo de las más diversas actividades económicas
La gran diferencia entre una Comunidad de Bienes y una sociedad de carácter mercantil es básica y no es otra que la propiedad de los objetos o bienes a portados no se trasladan a la Comunidad de Bienes, si no que siguen el patrimonio de los propietarios partícipes de la Comunidad de Bienes.
Tomando como partida, el tema que nos ocupa, que no es otro que la gestión de inmuebles, podemos decir que la Comunidad de Bienes está formada por dos o mas copropietarios de uno o más bienes inmuebles.
Hay que tener en cuenta, que además de la propiedad, estos bienes inmuebles también pueden tener constituidos usufructos o cesiones, las cuales también pueden ser objeto de explotación.
Los comuneros
Se conoce como comuneros a los integrantes de la Comunidad de Bienes. Es decir, para el caso que nos ocupa en este artículo, que no es otro que la gestión de inmuebles de titularidad compartida, los comuneros son los copropietarios del inmueble o inmuebles que van a ser objeto de gestión.
Tipos de Comunidad de Bienes
Existen múltiples circunstancias por las cuales se puede llegar a ostentar la figura de comunero o partícipe de una Comunidad de Bienes, pero básicamente son dos:
- la Comunidad de Bienes voluntaria, consecuencia del acuerdo conscientes de una o más personas en adquirir un bien y/o explotar, ya sea bien mueble o inmueble o incluso un derecho.
- La comunidad sobrevenida o por causa distinta de la voluntad de las partes, como puede ser la cesión de derechos sobre una cosa u objeto determinado, o la herencia o donación de este bien.
En ambos casos, su funcionamiento y la regulación sobre esta figura, es idéntica. Es decir, independiente de la motivación o los hechos y circunstancias que rodean que dos o más personas obtengan la titularidad o sean copropietarias de un bien, su regulación y funcionamiento es el mismo.
Comunidad de Bienes y Herencias Yacentes
Comenzaremos por definir que es una Herencia Yacente y no es otra cosa que la situación de interinidad en que se encuentra el patrimonio de un fallecido antes de la aceptación de la herencia por parte de sus herederos.
Por tanto es una figura jurídica, asimilable a la Comunidad de Bienes, teniendo en cuenta que una vez aceptada y distribuida la herencia del causahabiente entre los distintos herederos, puede surgir la opción de copropiedad de uno o más bienes y de no enajenarse el bien o hacer líquido el caudal hereditario, existir de facto una Comunidad de Bienes de uno o más bienes, muebles e inmuebles.
Este carácter de interinidad de la Herencia Yacente puede perdurar en el tiempo, si el heredero o herederos, por causas diversas, no pueden aceptar al herencia por impedimento legal. Mientras esta Herencia Yacente existe, su regulación y su funcionamiento es el mismo que el de una Comunidad de Bienes o Sociedad Civil.
Muchas veces, la existencia de la Herencia Yacente ya está prevista por el fallecido antes de su óbito y nombra o establece la figura del albacea, que no es otra cosa que el administrador del caudal hereditario hasta la aceptación o asignación de este a sus herederos.
Ventajas de constituir una Comunidad de Bienes para la gestión de inmuebles
Las ventajas de constituir una Comunidad de Bienes para gestionar el patrimonio inmobiliario, ya sea de forma sobrevenida o de forma voluntaria, son básicamente las siguientes:
- Sencillez de gestión
- Requisitos formales mínimos para su constitución
- Ausencia de un capital mínimo para su constitución
- Tributación transparente por los comuneros, sin personas intermedias.
Funcionamiento de la Comunidad de Bienes
El funcionamiento de la Comunidad de Bienes viene establecido en primer lugar, por el acuerdo firmado entre las partes o comuneros y de forma subsidiaria, por el ordenamiento.
En este acuerdo o contrato privado para la constitución debe figurar, como mínimo:
- Asignación de la denominación de la Comunidad de Bienes
- La identificación de los copropietarios o comuneros
- Porcentaje de participación de cada uno de los comuneros, que en el caso que nos ocupa vendrá definido por su porcentaje de propiedad del bien o bienes inmuebles
- Quien o quienes, que ostenten la condición de comuneros o no, actuará en representación de la Comunidad de Bienes
- El bien o los bienes, en nuestro caso, inmuebles, que son objeto de gestión y/o explotación a través de este acuerdo
Pero… ¿Dónde está regulada?
La figura de la Comunidad de Bienes, tiene un carácter civil carece de regulación específica, por tanto se rige por el Código Civil. Concretamente, su regulación se encuentra en los artículo 396 y siguientes.
¿Qué es necesario para la constitución de una Comunidad de Bienes?
La existencia de un régimen de propiedad de uno o más inmuebles por dos o más personas, ya es de manera intrínseca y sin necesidad de más formalismos una Comunidad de Bienes. Es decir, la propiedad por de dos o mas personas de una cosa, de facto, es una comunidad de bienes.
No obstante, con el fin de darle forma, debemos redactar el acuerdo de la constitución formal de la Comunidad de Bienes, que no es más que un contrato entre las partes. Este contrato podrá elevarse a documento público, si las partes o comuneros así lo quieren.
Como ya hemos visto, en este contrato además de la información mínima, también se definirá en este documento, el objeto o fin que tendrá la Comunidad de Bienes, su duración o motivos de extinción y particularidades sobre su funcionamiento.
Obligaciones y trámites formales
Una vez redactado el contrato de constitución de la Comunidad de Bienes y firmado por las partes, para su ratificación, deben realizarse una serie de formalidades.
Posteriormente, se realizará la correspondiente liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (Operaciones Societarias) ante la Administración Tributaria de la Comunidad o Ciudad Autónoma. El importe de esta liquidación será 0, puesto que a pesar de que la constitución de la Comunidad de Bienes está sujeta, a su vez está exenta.
Una vez realizado este primer trámite ante la Administración Autonómica, deberemos solicitar el NIF a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, mediante la declaración de alta censal. Este NIF será provisional hasta su ratificación, que lo hará definitivo.
Una vez llegado a este punto es aconsejable, por no decir necesario, obtener el certificado digital de la Comunidad de Bienes por el o los representantes de la misma
Como la actividad de alquiler, como veremos posteriormente, no está considerada en términos generales como una actividad económica, no será necesaria la presentación de un alta censal por cada uno de los comuneros, ni el alta de estos como Autónomos.
¿Cómo tributa una Comunidad de Bienes cuyo objeto en la rentabilización de la copropiedad de bienes inmuebles?
Las Comunidades de Bienes son objeto de tributación, es decir están sujetas a las normas tributarias. Las Comunidades de Bienes carecen de personalidad jurídica propia.
Las Comunidades de Bienes son una figura que tributa en régimen de atribución de rentas. Es decir, distribuye su beneficio, imputando la renta obtenida a cada uno de los comuneros partícipes de la misma en función de su posición o participación dentro de la Comunidad de Bienes.
Actividad económica y alquiler
Mucho se ha escrito sobre la consideración del alquiler como actividad económica, pero al final el criterio prevalente es el establecido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria.
Este criterio establecido por la AEAT, establece, que para que la actividad de arrendamiento de inmuebles sea considerado como actividad económica, la actividad de alquiler debe generar carga de trabajo suficiente para al menos una persona, con contrato laboral y a jornada completa, junto a que al actividad necesite una infraestructura mínima para su gestión.
Si se desarrolla una actividad económica a través de la figura de una Comunidad de Bienes, los comuneros o partícipes de la Comunidad de Bienes, están obligados a estar dados de alta como autónomos y a figurar dentro del censo de la AEAT como empresarios y a presentar su pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Pero en el caso del alquiler de inmuebles, esta obligación de figurar dentro del censo de empresarios y retenedores, así como de ser autónomo desaparece, siempre y cuando no se cumplan las condiciones establecidas para que la actividad de arrendamiento sea considerada actividad económica.
Obligaciones fiscales
Como hemos visto antes, las Comunidades de Bienes imputan su resultado a los comuneros y esto lo hacen a través de la presentación del Modelo 184 ante la AEAT
Este Modelo 184 es una declaración informativa de periodicidad anual que identifica a cada uno de los comuneros y la parte de la renta obtenida por la Comunidad de Bienes que le es imputada.
Del mismo modo y dependiendo de a quien se le arriende el o los inmuebles, se deberá repercutir IVA, para lo cual a la vez que se da de alta la actividad de alquiler y se identifica el inmueble que se alquila se puede dar de alta la obligación de autoliquidar el Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente en la declaración censal.
Hay que tener en cuenta que el alquiler de vivienda esta exento, al igual que el alquiler de inmuebles para uso vacacional, salvo que en este último caso, además del uso de la vivienda también se ofrezca alguno de los servicios característicos de la actividad hotelera o servicios propios de la hostelería. En este caso, el tipo de IVA aplicable es del 10%.
En el caso de que se ofrezca alguno de estos servicios, la actividad si se puede considerar como actividad económica y por tanto estaremos ante el ejercicio de una actividad hostelera.
¿Qué obligaciones contables o de registro?
Las Comunidades de Bienes no tienen al obligación de llevar contabilidad al uso, como establece el Código de Comercio y el Plan General de Contabilidad. La ausencia de la obligación de llevar una contabilidad, hace que sea mucho más fácil de gestionar y controlar.
No obstante, las Comunidades de Bienes si están obligadas a llevar libros registro de ingresos y gastos, de inversiones y de provisiones y fondos. Además, hay que tener en cuenta la obligación de custodia de la documentación.
Comunidad de Bienes Vs Sociedad Patrimonial
Para poder enfrentar y comparar ambas figuras jurídicas, primero debemos saber que es una Sociedad Patrimonial.
Una Sociedad Patrimonial, además de poseer personalidad jurídica propia, también tiene la peculiaridad que su motivo principal de existencia, al igual que una Comunidad de Bienes, es que está constituida para la preservación y explotación de un patrimonio inmobiliario. Su objeto social es la administración, explotación y preservación de este patrimonio.
Estas sociedades tienen al peculiaridad, que más de la mitad de su patrimonio está constituido por valores o activos inmobiliarios, que no están afectos a ninguna actividad económica.
La creación de una Sociedad Patrimonial es un paso recomendado parta patrimonios elevados.
Ventajas de la Sociedad Patrimonial frente a la Comunidad de Bienes
Una de sus ventajas frente a las Comunidades de Bienes es la protección sobre los inmuebles y bienes que la componen, pues estos estarán ajenos al devenir personal o profesional de los socios que la conforman, quedando el patrimonio a salvo.
Otra de las ventajas de la Sociedad Patrimonial es la facilidad y los beneficios fiscales asociados en sucesión, en caso de fallecimiento de uno de los socios.
Pero su ventaja principal es que, mientras que la Comunidad de Bienes imputa directamente la renta al comunero y esta se incluye en la declaración anual del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en el caso de una Sociedad Patrimonial, como tributa en el Impuesto sobre Sociedades, su rendimiento estará sujeto al tipo general del 25%.
Es decir, las rentas obtenidas por la Sociedad Patrimonial no están sujetas a la escala progresiva del IRPF.
Otra ventaja, es que la sociedad no tiene por que estar formada por dos o más socios, pudiendo ser propiedad de una sola persona.
Desventajas de la Sociedad Patrimonial frente a la Comunidad de Bienes
Por contra, la Sociedad Patrimonial no puede beneficiarse de deducciones y bonificaciones establecidos como beneficios fiscales. Como prueba de ello y en el caso que nos ocupa, que recuerdo es el alquiler de inmuebles una Sociedad Patrimonial no podrá aplicar la reducción del 60% establecida en el IRPF para los rendimientos de los alquileres destinados a vivienda habitual del inquilino.
Además, una Sociedad Patrimonial lleva aparejado el cumplimiento de una serie de obligaciones recurrentes, no solo fiscales, si no que también contables y de registro, así como unos mayores costes en lo que se debe incurrir para su constitución.
Otra desventaja asociada, es que es la sociedad la propietaria del patrimonio y no los socios, y por tanto la propiedad de lo bienes la ostenta la Sociedad Patrimonial.
Conclusión
La constitución de una Comunidad de Bienes puede ser la herramienta que pueda solventar circunstancias sobre venidas, como la herencia de un bien inmueble entre una pluralidad de herederos y, que por distintos motivos, no se enajena para su reparto.
También puede ser el comienzo para la gestión de un pequeño patrimonio fruto del ahorro y el trabajo y poderlo gestionar de una manera eficaz.
Pero, si por el contrario, este patrimonio está constituido por una masa patrimonial elevada que agrupa una pluralidad de inmuebles e incluso valores, que quieren protegerse de la acción económica de sus propietarios, es aconsejable constituir una Sociedad Patrimonial.
